800 долларов за квадратный метр жилья — это дорого! Так считает риелтор Олег Дмитриев и прогнозирует возвращение к ценам 2005 года.

Дмитриев Олег Александрович, 39 лет, родился в городе Мыски, Новосибирская область, Российская Федерация. По образованию — общевойсковой офицер и юрист. 8 лет отдал службе в вооруженных силах. Прошел путь от риелтора до руководителя агентства недвижимости. Президент Харьковской гильдии риелторов. Среди увлечений — боулинг и плавание.

ВИКТОР ФОМЕНКО: Олег Александрович! Откуда такой оптимизм?

ОЛЕГ ДМИТРИЕВ: Цена в 800 долларов за метр не соответствует сегодняшней покупательной способности. Существует несколько систем исчисления стоимости жилья. Но в общем-то все, что нужно было вычислить, вычислили до нас. Советую обратить внимание на то, что мощные аналитические службы коммерческих банков не меняли первоначальный взнос в денежном выражении последние 5 лет. Вспомните: на пике цен банки просили первоначальный взнос 20—25%. Если поделить стоимость жилья на эту сумму, мы получим 500 долларов и ниже. Сегодня есть два коммерческих банка, которые выдают ипотечные кредиты на кабальных условиях под очень высокий процент. При этом от нынешних цен они хотят 50 % предоплаты. Если поделить, то мы опять получим все те же сакраментальные 500 долларов.

В.Ф.: Но рынок всегда прав. И если люди покупают и продают, значит их это устраивает.

О.Д.: Абсолютно верно. Как только цена на недвижимость начинает падать и двигаться к экономически обоснованному рубежу, рынок оживает. В этом году мы переживали это дважды. В феврале цены упали, рынок оживился и риелторы начали проводить сделки. Но как только объявили, что дно достигнуто и будет повышение цен, возник нездоровый ажиотаж. Продавцы чуть-чуть приподняли цены — и рынок встал, и стоял до апреля. После чего в конце месяца цены поползли вниз, и сделки опять пошли. И как результат май–июнь мы закончили с очень неплохими показателями: наше агентство в июне заключило 98 сделок — это очень хорошо для кризисного периода. Но как только в СМИ застройщики и девелоперы объявили, что дно цен пройдено и ожидается повышение и маленькое — на 1,5—2 % — повышение действительно произошло, рынок встал. Теперь весь июль наблюдается четкое падение и по активности и по задаткам, а следовательно, ближайшие два месяца будет падение по сделкам.

В.Ф.: А что же это за рынок, который реагирует на какие-то интервью?

О.Д.: К сожалению, рынок недвижимости очень и очень подвержен ажиотажу. Особенно в кризисное время. Точно так же, как и рынок наличной валюты. Все понимают, что без ипотеки цена неподъемна. Все понимают, что ипотеки в ближайшее время не будет! Но тем не менее в надежде на чудо, на забранные депозиты и на разговоры об отложенном спросе и тому подобный бред, люди продолжают бегать и искать...

В.Ф.: И когда по-вашему цена опуститься до 500 долларов?

О.Д.: Если ажиотаж уляжется, если никто не будет влиять на рынок и выходить с информационными «утками», то процесс займет месяцев 4—5. Разговор уместнее вести не о цене 2005 года, а о количестве сделок того года. На рынке сейчас нет спекулятивной составляющей, нет первичной застройки, есть только спрос и предложение. То же самое было и в 2005 году... Да, весь мир живет на ипотеке. Но надо понимать, что ипотека на Западе и в Украине сильно отличаются. И размерами процентов, и кабальностью договоров. Нам обещали, что ипотечный кризис слабо коснется Украины, но, мягко говоря, ошиблись. У украинцев сейчас нет оптимизма. А для развития ипотеки он нужен. Ипотека в конце концов вернется, но в более цивилизованном виде.

В.Ф.: Правда, что риелторы влияют на цены?

О.Д.: В начале кризиса многие риелторы кричали, что цены не упадут. Они привыкли, что с одной продажи можно было купить норковую шубу, а на сдачу поехать в Египет. Это было очень сладко и привлекательно. Но в течение трех месяцев риелторов попустило. Как только рынок встал и несколько месяцев мы не зарабатывали ничего, это способствовало глобальному поумнению. Риелторы уже не кричат, что цены поднимутся. Они понимают, что если цена падает, то рынок оживает. А ведь они работают с оборота.

В.Ф.: Не знаю вашей компании, а мои знакомые риелторы доказывают, что цена будет расти. Вопрос только во времени.

О.Д.: Эти «знакомые» скорее всего очень и очень поучаствовали в качестве инвесторов в первичном рынке: покупали на уровне котлована в надежде перепродать, и так далее... Полгода назад у кого-то еще были какие-то надежды. Сейчас здравомыслящий, оставшийся в живых риелтор не будет говорить о росте цен к концу года.

В.Ф.: Распространенное мнение: кризис имеет и позитивную сторону. Вы ее ощутили?

О.Д.: Количество агентств сократилось в 10 раз. Поэтому сейчас я совершенно спокойно могу ратовать за оживление рынка и падение цены вдвое. Я четко понимаю: как только пойдет движение, как только мы вернемся к 2000 сделок в месяц, я удельно денег получу даже больше, чем до кризиса. Участников в 10 раз меньше, а цена упадет в четыре раза. Выигрыш налицо.

В.Ф.: Один раз — в конце 2008 года — вы уже обещали глобальное подешевление жилья. Не получилось. Сейчас называете новую дату. А в конце года будет новый срок?

О.Д.: Такие прогнозы сродни гаданию на кофейной гуще, согласен. Но что происходило на рынке недвижимости за прошедшие полгода? В феврале цены стали падать достаточно быстро, и остановить их удалось только информационной волной. В апреле–мае история повторилась, рынок зашевелился. И снова пошли выступления по центральным телеканалам с известием о том, что дно кризиса уже достигнуто...

В.Ф.: А почему на одну информационную волну нельзя ответить другой?

О.Д.: Со стороны риелторов игра не стоит свеч. Риелторы никогда не обладали какими-то сумасшедшими деньгами. У них никогда не было политической поддержки — такой какая есть у застройщиков. Ни для кого не секрет, что любая крупная строительная фирма имеет «крышу» и среди депутатов, и среди местных властей. И без соответствующей поддержки они никогда не получат ни разрешение на строительство, ни землю. И большие деньги в этот бизнес вкладывали в том числе и политики.

В.Ф.: А может статься, что падение до уровня 2005 года так и не произойдет?

О.Д.: Не думаю, что это реально. Посмотрите на интенсивность процесса. В августе–сентябре волна была самая интенсивная. Пока не встали краны, застройщики бодрились, причем так, что мама дорогая! Вторая волна была менее интенсивная. А последняя и вовсе слабенькая.

ВОПРОС ПО ТЕЛЕФОНУ: Какой ваш прогноз по коммерческой недвижимости?

О.Д.: Сделать такой прогноз не могу. Обилие выставленных вариантов — «сдам», «продам» — поражает. К сожалению, малый и средний бизнес впал в такой ступор, что прогнозировать что-либо я лично не берусь.

В.Ф.: Что еще смущает? Вы — единственный смелый из отряда риелторов. Кроме вас, никто не говорит о сдерживании цен.

О.Д.: Я редкое исключение среди учредителей крупных агентств недвижимости. А все потому, что по крупному я так и не вложился в первичный рынок. На заре кризиса я продал свою часть, и сейчас нет интереса держать цены. В стоимости квадратного метра жилья я никак не заинтересован. Другое дело — объем сделок.

В.Ф.: Один риелтор назвал вас лоббистом венгерского бизнеса, который планирует по дешевке скупить харьковскую недвижимость. Мол, для этого вы и рассказываете о завышенных ценах...

О.Д.: Я не видел венгров, которые бы желали скупить наши «хрущевки», «чешки» и «польки». И что они будут с ними делать? Очень оригинальная теория... Есть люди с мешками денег, которые ждут уровня 500 долларов и начнут скупать наше замечательное панельное жилье? Ну, хорошо, венгры скупят, а дальше? Кому продавать — украинцам? Но у них реально денег нет.

В.Ф.: А как происходил обвал рынка в других странах?

О.Д.: Параллели есть. В Казахстане и Прибалтике люди пережили у же вторую волну падения цен. Сейчас в Москве идет очередное падение... Можно вспомнить моих оппонентов, утверждавших, что рынок недвижимости Украины меньше склонен к кризисным явлениям, чем в России. Опять обманули. Кстати, по поводу моих прогнозов. Полгода назад я говорил, что в недвижимость деньги вкладывать не стоит, и это подтвердилось. Мои оппоненты говорили, что цены вот-вот из-за отложенного спроса начнут расти. А я говорил, что этого не будет. То есть, если я несколько ошибся в глубине падения цен, то мои оппоненты ошиблись вообще в направлении, в котором будет двигаться рынок.

ВОПРОС ПО ТЕЛЕФОНУ: Каким будет отношение продажи вторички к первичке?

О.Д.: О первичке на несколько лет можно забыть. Многие объекты первичного строительства стали на наших глазах долгостроями. Не секрет, что даже в крупных строительных компаниях офисные работники не получают зарплату по несколько месяцев. Нужно четко понять и принять, что ближайшее время первички на жилищном рынке Харькова не будет. Нужно ориентироваться на вторичный рынок жилья.

ВОПРОС ПО ТЕЛЕФОНУ: А 500 долларов — это нижний предел? Может, нас ждет повторение ситуации 2000 года, когда трехкомнатная квартира стоила 10 000 долларов?

О.Д.: Во-первых, в 2000 году трехкомнатная квартира 10 000 не стоила. Она стоила 7. Однокомнатная на Студенческой стоила 3,5. Я думаю, этих цен мы не достигнем. Уровень жизни населения поднялся, и украинцы успели скопить кой-какое количество денег... Я предлагаю ориентироваться на здравый смысл. У меня есть сегодня возможность потратить 30 тысяч на однокомнатную «хрущевку»? Нет. А у знакомых есть возможность? Нет. Надо четко понимать, что вокруг вас живут точно такие же люди. И идиотов с полными карманами денег в жизни попросту нет.

ВОПРОС ПО ТЕЛЕФОНУ: Что будет с ценами на землю под застройку? Я мечтаю о частном доме недалеко от Харькова — 10—15 км.

О.Д.: К сожалению, участок под застройку — это неликвид, причем страшный. Это то, что я не успел продать до кризиса. У меня есть участок недалеко от города — 15 соток. Мне предлагали за него 50 тысяч долларов — я пожадничал. Последняя моя цена — 5 тысяч, но она никого не интересует... Мой хороший знакомый купил себе ветхий домик с земельным участком в черте города за 6 тысяч. Чтобы было понятно: участки в хорошем месте в населенном пункте, где есть школа и магазины, продать можно. А то, что понарезали за взятки гектарами, продать сейчас невозможно.

В.Ф.: Подводим итоги. Когда рынок недвижимости заработает в полную силу?

О.Д.: Если брать за образец объем продаж 2005 года, то на него мы можем выйти уже в этом году. Если никто не будет на рынок влиять, то 500 долларов за квадратный метр станет реальностью уже осенью. Если будет сопротивление, то цены продержаться до 2010 года. Но не больше... Что делать, если под подушкой у гражданина есть 30 000 американских долларов — купить сегодня единичку или подождать момента, когда можно будет купить двушку? Ответ очевиден — надо подождать. Благо, что аренда квартир сегодня упала в цене.

Виктор ФОМЕНКО, для «Пятницы»

Мировой кризис обошел нас стороной. Но подкрался сзади именно в тот момент, когда мы наклонились, чтобы поднять упавшую гривню.